Neuregelungen beim Herstellungs- und Erhaltungsaufwand an vermieteten Gebäuden


Herstellungskosten können im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen nur im Wege der Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer eines Gebäudes (angenommen werden hier i. d. R. 50 Jahre) steuerlich geltend gemacht werden. Waren die Gebäudeaufwendungen nach Erwerb eines Gebäudes im Verhältnis zum Kaufpreis hoch, ist der Bundesfinanzhof von Herstellungskosten ausgegangen, wenn durch die Aufwendungen das Wesen des Gebäudes verändert, der Nutzungswert erheblich erhöht oder die Nutzungsdauer erheblich verlängert wurde. Die Finanzverwaltung nahm bei Aufwendungen, die innerhalb eines Dreijahreszeitraums seit Anschaffung des Gebäudes 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, Herstellungskosten an.

Seine typisierende Wertung gab der Bundesfinanzhof mit einem Urteil aus dem Jahr 2001 ausdrücklich auf. Er nahm nur noch dann Herstellungskosten an, wenn es sich um Aufwendungen handelt, die geleistet wurden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, oder bei Baumaßnahmen, durch die das Gebäude erweitert oder über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wurde. Mit Schreiben vom 18.7.2003 folgte auch die Finanzverwaltung dieser neuen Abgrenzung.

Durch das Steueränderungsgesetz 2003 wurde eine Regelung in das Gesetz aufgenommen, die im Wesentlichen der bisherigen Richtlinienregelung entspricht. Bei Baumaßnahmen, die nach dem 31.12.2003 begonnen werden, gehören zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, wenn diese 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Beispiel: Eine vermietete Immobilie wurde im Januar 2002 zu einem Preis von 250.000 Euro zzgl. 50.000 Euro für das Grundstück erworben. Im Mai 2004 werden Arbeiten zur Reparatur des Daches für 20.000 Euro, an den Fußböden und Fenstern für 10.000 Euro und an der Heizung für 15.000 Euro vergeben. Der Gesamtaufwand beträgt demnach 45.000 Euro. Das entspricht 18 % der Anschaffungskosten in Höhe von 250.000 Euro.

Nachdem die Arbeiten insgesamt die 15-%-Grenze übersteigen, zählen sie zu den Herstellungskosten und können nur im Wege der Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer (50 Jahre = 2 % = 900 Euro pro Jahr) steuerlich geltend gemacht werden.

Wäre es tragbar, die Arbeiten an den Fußböden und Fenstern erst im Mai 2005 – also nach der Dreijahresfrist – zu vergeben, könnten die Aufwendungen im Jahr 2004 insgesamt mit 35.000 Euro und im Jahr 2005 mit 10.000 Euro steuermindernd angesetzt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass sich der Standard der Immobilie dadurch nicht erhöht.


Aufwendungen, die zu Erweiterungen an Gebäuden führen, also z. B. Anbauten, Aufstockungen usw., zählen zu den typischen Herstellungskosten – auch dann, wenn sie unter der 15-%-Grenze liegen. Aufwendungen für laufende Instandsetzungen, z. B. kleiner Reparaturen, Schönheitsreparaturen usw., können jedoch im Jahr der Verausgabung sofort als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden – auch wenn sie die 15-%-Grenze übersteigen würden.

Erhaltungsaufwendungen für vermietete Wohnimmobilien konnten bis 31.12.2003 nur im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden. Diese Aufwendungen können durch die Neuregelungen des Haushaltsbegleitgesetzes 2004, wenn sie nach dem 31.12.2003 entstehen, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.



   

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